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中海新城不愧为石景山的"地主"。
7月4日，西黄村1606-640地块公示了总平面设计图。距离拿地刚刚满月，可谓进展神速。
这是一宗“1拖3”地块组合。6月5日，中海新城以45.23亿元底价摘得，剩余的648、649、650地块尚未有动静。
同一天拍地的海淀宝山村双子、昌平北四村双子，也皆只停留在注册完项目公司阶段，有的开始招采了。
有关640地块，中海新城倒是挺省事的，直接用了中海寰宇天下天镜的项目公司鑫安兴业，节省了不少时间。
这或许就是它深耕石景山的益处之一。
从开发节奏上讲，中海新城率先选择640项目入手，是有一定道理的。
展开剩余88%它茕茕孑立，和648、649、650三地块之间，有约700米距离，地块方正，长约160米，南北长约122米。
它也很特殊，是一块公建混合住宅用地，属于最难啃的骨头那种。
不过，它的位置很不错。
纵观中海新城近几年在石景山的开发史，640地块是距离海淀区最近的一块地，直线距离只有1.4公里。它的兄弟企业中海地产北京公司已深入海淀腹地，先是曲线入股翠湖地产，然后独资拿下海淀树村35号地。
在石景山与海淀区的边界线盘做开发，中海新城女掌门人张欣会打造什么产品呢？
比较关心这个问题的，还有宝山村双子座的买家们——0016地块的中建壹品，以及0017地块的金隅地产，直线距离仅有2.2公里。
下面，花姐和大家一起来欣赏一下西黄村640地块总平图。
一、石景山首个带花池楼盘
640项目是一块公建混合住宅用地，酒店在西欧维策略，住宅在东，泾渭分明。
按照拿地文件，它的地上建面6.6万平米——住宅约1.97万平米，总容积率为3.5，规划了5栋住宅楼，中央1栋，四角各1栋，呈点状分布。
其中，西南角的5#楼为10F，其余4栋均为11F洋房，一梯两户。
从规划的住宅层数来看，它的住宅容积率约1.7左右——中海长安玖章为1.72。
景观大门位于小区东侧，沿街展示面约80米宽。地块北侧紧邻永定河引水渠，1#、2#、3#可北看河景。
5栋住宅楼采用了坡屋顶设计，总高超38米，除了4#单层层高近3.6米外，其余4栋在3.5米左右。
它引入了好房子元素。
中央楼王3#为顶层挑空设计，可做跃层产品；4#、5#楼两栋首层全部架空。
所有户型的赠送面积很大，不仅有南北双阳台、飘窗，还外接花池。
这也是石景山楼市首次引入花池的项目。之前，丰台的金茂璞逸丰宜首创，北京隅西颂和中海丽金府先后跟进。
对于赠送面积这点，宝山村双子座恐怕只有羡慕的份儿，海淀抓得十分紧。
二、纯改善产品
有关640地块住宅户型面积，花姐做了一个预测。
它大致有四款户型：149平米20套、168平米62套和302平米18套、500平米2套，共计102套。
好家伙，纯改善产品啊。
这可是在石景山，但它距离海淀实在太近了，不如效仿兄弟楼盘中海长安玖章——往南4公里欧维策略，做一个小而美的高端豪宅。
先看168平米户型：
四室两厅，进深14米、面宽13米，南向内嵌式阳台进深1.8米，外接0.7米花池、北面为进深1.8米设备阳台。整体赠送面积约28平米，实际得房率高达97%。
再看3#楼王302平米户型：
五室两厅，南向内嵌式阳台送10.5平米、花池送5.5平米、侧面开敞阳台送6.7平米、设备平台送约7.4平米，飘窗送1.6平米。整体赠送面积约31.7平米，得房率约95%。
在楼王的顶层，应该是复式造型，顶层南面为坡屋顶造型，中间部分为顶层挑空。
这些豪宅会卖成啥样？可以参照中海长安玖章的成绩看看。
中海长安玖章于2024年9月领取预售证，供应180套住宅，至今网签91套，成交均价7.66万元/平米，成交金额13.47亿元。
花姐测算了一下，640地块的住宅楼面价在4.07万元/平米。
三、来自酒店的遮挡
酒店搭配住宅组合，640地块像极了763地块，后者的住宅部分是中海长安玖章。
先重温一下763地块：地上总建筑面积为11.96万平米，总容积率3.2，住宅约3.59万平米，酒店+商业约8.17万平米，其中酒店约7.7万平米、25层，位于住宅的西边。
640地块的建筑布局，如同一辙，酒店与住宅面积配比，也超过2倍。
它的地上总建面6.6万平方米，规划建设5栋住宅、1栋酒店以及其他配套建筑。酒店约4.04万平米,、17层，也位于住宅的西边。
不过，640地块的酒店和763有个不同点，那就是有企业可以回购。
根据土地出让协议，640地块内需返还北京市八大处均胜投资管理公司（原八大处农工商总公司），地上建筑规模 36836.96平方米商业面积，回购价格仅为3000元/平方米——这仅仅是建安成本价格，仅楼面地价就达到8000元/平米，这说明公建部分的地价由住宅背负了。
由于酒店都位于西边，640和763地块有一个共同的问题：酒店对住宅的遮挡。
640住宅项目受遮挡严重强弱的顺序是：2#＞3#＞5#。而763地块中海长安玖章为：3#＞4#＞8#＞2#＞7#。
花姐点评：
北京楼市西线战事，中海新城率先出牌了。（详见《北京西线土拍战事》）
而且，出的还是大牌。
在石景山，纯改善的项目屈指可数。除了中海长安玖章，就数640地块了。640项目案名，大概率也会带“玖章”二字。
从去年10月份以来，北京出现了怪现象：好房子概念的刚需盘很火，顶级豪宅也很火，而普通改善型住宅不温不火。
热门刚需盘：门头沟的长安华曦府，通州的招商云璟揽阅，还有最近火爆的石景山首钢璟悦长安、通州的招商朝棠揽阅。
热门豪宅盘：朝阳区的北京宸园、海淀功德寺的和樾望云、和樾玉鸣，朱房村的建发海晏，朝阳的中海万吉玖序，都是单价超过10万元/平米的豪宅。
有一位业内人士对花姐说过，单价8万元/平米左右的盘最难受，高不成低不就。
一个敏感的问题来了，中海新城640项目会定什么价格？
它往东2公里的海淀宝山村双子座，正磨刀霍霍，单价至少在9万-9.5/平米以上。
再往东3.5公里的保利+北京建工的半壁地项目，预计单价要逼近11万元/平米。
有这些高个子顶着，中海新城640项目安全吗？
别忘了欧维策略，海淀与石景山的楼市，有一道天然的鸿沟。
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